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Caro Avvocato,
Sono inquilino con un regolare contratto di locazione ad uso diverso da abitazione, ho saputo da voci insistenti che il proprietario è intenzionato a vendere. Ho un diritto di prelazione nell’acquisto?

 

Il diritto di prelazione è volontario o legale

Gentile Signore,
Il diritto di prelazione può essere volontario e cioè quando nasce dall’accordo tra due persone ed è inserito esplicitamente nel contratto. Oppure legale, come nel Suo caso e cioè quando è la legge a stabilire le categorie di persone che devono essere preferite nella stipula di un contratto e le condizioni perché ciò avvenga. Se il proprietario dell’immobile locato vuole vendere, glie ne deve dare comunicazione.
Detta comunicazione deve soddisfare i seguenti requisiti:
• deve avvenire a mezzo dell’Ufficiale Giudiziario. Occorre, quindi, redigere un documento scritto e chiedere agli ufficiali giudiziari, che operano presso il Tribunale, di trasmetterlo al destinatario. L’ufficiale giudiziario redige, in calce al documento, la sua ‘relata di notifica’, nella quale attesta la data e l’ora in cui è avvenuta la consegna dello stesso. La relata viene firmata dallo stesso ufficiale e reca il timbro dell’ufficio notifiche;
• deve contenere l’indicazione del prezzo al quale si intende vendere l’immobile;
• deve specificare, se ve ne sono, le ulteriori condizioni di vendita: ad esempio la data, la modalità ed i termini di pagamento del prezzo;
• deve contenere l’invito esplicito all’inquilino ad avvalersi, se lo ritiene, della prelazione.
Il prezzo dovrà essere pagato entro 30 giorni dalla scadenza del termine per accettare.
Se Lei in qualità di inquilino volesse accettare, la accettazione per essere valida, deve essere conforme alla proposta del locatore. Cioè non può, ad esempio, dichiarare di voler comprare ad un prezzo inferiore: in questo caso la sua dichiarazione è inefficace. Il proprietario potrà, volendo, tenerla in considerazione, ma non è obbligato a farlo.

 

 

Rigidità formali sono anche a carico del proprietario, lo stesso infatti non rispetta il diritto di prelazione legale se:
• non comunica all’inquilino la sua intenzione di vendere;
• la sua comunicazione avviene in una forma diversa dalla notifica a mezzo ufficiale giudiziario (ad esempio verbalmente o con un messaggio sul cellulare o mail);
• la sua comunicazione è incompleta, perché non contiene gli elementi prescritti dalla legge (ad esempio l’indicazione del prezzo o altre condizioni di vendita);
• vende l’immobile ad altri a un prezzo diverso rispetto a quello indicato nella sua comunicazione all’inquilino.
In tal caso, Lei ha diritto di riscattare l’immobile presso il terzo soggetto che acquista, e anche presso ogni successivo acquirente.
Attenzione che il termine per esercitare il riscatto è di 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita dell’immobile presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

Riferimento:

Legge 27-07-1978, n. 392 Art 38 Diritto di prelazione:

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di 30 giorni decorrenti dal 60 giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse (…)

 

Di Chiara Sabino