Di Chiara Sabino

Caro Avvocato,

Sono proprietario di un immobile ora adibito a negozio di abbigliamento per donna, il contratto di locazione è scaduto da pochi giorni. Potrò scegliere il regime della cedolare secca?

Gentile Signore 

la Legge di stabilità 2019 ha introdotto concretamente la possibilità, per i proprietari privati, di applicare il regime fiscale della cedolare secca anche per i redditi di locazione derivanti dall’affitto di immobili commerciali regolati dalla Legge 392/78 e non più solo per quelli abitativi, come già accadeva dal 2011. 

Le limitazioni sono tuttavia diverse:  

• Sarà possibile applicare l’opzione della cedolare secca esclusivamente per i contratti stipulati dal 2019 in poi.  
• Non potranno essere assoggettati a cedolare secca i contratti stipulati nel 2019 tra soggetti che avevano un valido contratto in essere in data anteriore al 15 ottobre 2018 e chiuso prima, non per naturale scadenza. Mentre il proprietario potrà scegliere, se rispetta tutte le condizioni, di optare per la cedolare secca nel caso in cui il contratto abbia una scadenza naturale, ad esempio al 31 gennaio 2019, solo così sarà possibile stipularne uno nuovo con decorrenza al 1 febbraio 2019. 
• Oggetto del regime, inoltre, è una specifica e ristretta categoria di immobili: i negozi, ovvero gli immobili accatastati come C/1. Ne rimangono esclusi quindi uffici, laboratori, grandi capannoni. L’unica specifica positiva è quella che, in caso di pertinenze affittate insieme all’immobile principale, quindi il classico magazzino c/3 locato insieme al negozio c/1, allora la cedolare secca coprirà l’intero reddito da locazione derivante dall’affitto di tutto lo spazio. 

• Ulteriore limitazione è che il negozio deve avere una superficie massima di 600 mq, escluse le pertinenze. Rimangono fuori dal provvedimento, pertanto, i negozi più grandi e gli spazi di ampie metrature. 

Scegliendo la cedolare secca sul  reddito da locazione si applica un’aliquota fissa del 21%, si rinuncia parallelamente all’aggiornamento Istat e a qualsiasi altro tipo di aumento, compresi eventuali canoni scalettati spesso usati nei contratti commerciali. Tale scelta andrà comunicata all’inquilino, specificata in sede di registrazione del contratto (risparmiando anche le imposte di registrazione, le addizionali Irpef), ribadita in sede di dichiarazione dei redditi, in cui si andranno anche a liquidare acconti e saldi della cedolare. 

Legge di Bilancio 2019 

Legge n. 145 del 30/12/2018, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 302 del 31/12/2018, all’articolo 1, comma 59. 

Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.